Оценка объектов жилой недвижимости

Введение

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.
Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то, по крайней мере, одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности.
Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.
Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.
Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.
Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.
Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С., Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все три подхода к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа. Дается экономическая основа традиционных оценочных моделей как для индивидуальной, так и для массовой оценки, анализ экономической структуры этих моделей (спецификация модели) и описание алгоритмов присваивания весовых коэффициентов компонентам модели (калибровка модели) с использованием компьютеризованных процедур анализа действия факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, эти исследования, ориентированы на оценку в целях налогообложения, а не для совершения сделок.
В работах отечественных ученых: Л.П. Белых, Н.Г. Волочкова, В.И. Горемыкина, П.Г. Грабового, В. В. Григорьева, JI.JL Игнатова, Ю.Н. Кулакова, И.Г. Лукманового, Б.Д. Новикова, В.И. Ресина, Г.М. Стерника, Е.Т. Тарасевича, М.А. Федотовой рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, вопросы теории оценки недвижимости. Как и переводные издания, все они содержат изложение трех общепринятых подходов индивидуальной оценки различных видов недвижимости, однако в них недостаточно полно раскрыты вопросы массовой оценки недвижимости, в особенности жилой.
Актуальность и недостаточная проработанность проблемы оценки по большой группе объектов вторичного рынка жилья предопределили цель и задачи данного исследования.
Цель дипломной работы - разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 описать сущность оценки объектов жилой недвижимости;
 охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;
 оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;
 провести сравнительный анализ результатов оценки;
 разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.
Объект исследования в дипломной работе – однокомнатная квартира в г. Альметьевск как объект оценки жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили: теория трудовой стоимости, неоклассическая и маржиналистская теории, а также исследования отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и оценки недвижимости.
Исследование проводилось в двух дополняющих друг друга направлениях: в движении от общего к частному - дедукция, и от частного к общему - индукция. В качестве общего дедуктивного начала были приняты характеристики общих подходов к индивидуальной и массовой оценке стоимости объекта. В качестве частного - существующие методы оценки жилой недвижимости.
Кроме того, при выполнении работы использовались такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, а также статистические методы обработки информации, методы экспертных оценок и методы математического моделирования. Обработка данных производилась с использованием специально разработанной программы.
Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.



Глава 1. Жилая недвижимость как объект оценки
1.1. Понятие и классификация жилой недвижимости

Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. [22, с. 19]
Также предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Вещи же, не относящиеся к недвижимости включая деньги и ценные бумаги признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).
Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает в себя: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. [26, с. 35]
Традиционно, недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. [26, с. 36]
Термин "жилое помещение" имеет несколько значений:
 жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей;
 жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;
 жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
 жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания;
 жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;
 жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Продолжение работы в архиве!