Ипотечное кредитование в России на современном этапе

Введение.
За последнее время, в связи со сложившейся ситуацией, жилье подорожало. Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что предоставляется возможность решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья, так как приобрести его без обращения к кредитам могут только единицы. Банки и различные кредитные компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор относительно широк. Полностью выплатить всю стоимость квартиры могут только очень состоятельные люди. Здесь-то и приходит на помощь гражданам, со средним размером доходов ипотека. Можно уже жить в квартире, еще выплачивая кредит с процентами, при этом не придется расходовать денежные средства на выплату аренды за снимаемое жилье, но стоит также учитывать, что до финансового кризиса процедура ипотечного кредитования проходила значительно легче, чем в настоящее время.
Уже в начале лета 2007 года на российском финансовом рынке прошла первая волна отголосков кризиса ликвидности в США, и именно тогда ипотека начала понемногу дорожать. Это объясняется тем, что российские банки не привыкли сами зарабатывать деньги путем финансирования производства или купли-продажи на рынке ценных бумаг. Обычно они занимают средства у своих иностранных партнеров. От полного краха российский рынок ипотечного кредитования был спасен только тем, что на самом деле он находится только в самом начале своего развития. Благодаря этому отечественная ипотека отреагировала на всемирный финансовый кризис только лишь уменьшением количества предложений и сильным ужесточением условий кредитования. ( На самом деле ипотека могла бы получить широкое распространение в России достаточно быстро, если бы не ряд существенных проблем, которые препятствовали этому. Несмотря на все преимущества кредитования под залог недвижимости, кредитные организации (банки), потенциальные заемщики, а также другие возможные участники механизма ипотеки, вступают в данную процедуру неохотно, предпочитая другие, более знакомые, а также проверенные формы кредита.)
Всемирный финансовый кризис отразился на количестве банков, предлагающих ипотечные программы. В столице их количество снизилось на 11%. В основном на плаву остались крупные банки с солидным кредитным портфелем, однако и здесь взять ипотечный кредит уже не так просто как раньше. Многие клиенты вынуждены ожидать своей очереди на кредит недели, а то и месяцы. При всем при этом, заметно ужесточились и требования к потенциальному заемщику. Чаще стали получать отказ в кредитовании заемщики с неофициальной заработной платой. Повысился и уровень требуемого дохода потенциального заемщика. Кроме этого увеличилась и сумма первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье – теперь покупателю необходимо оплатить от 25% и выше стоимости квартиры.
Многие эксперты делают свои прогнозы в области ипотечного кредитования. Не всегда их мнения сходятся, но большинство утверждают, что повышение цен на ипотеку может продлиться еще более года, а ставки по ипотечным кредитам могут взлететь до 18-20% годовых.
Целью курсовой работы является исследование ипотечного кредитования в России на современном этапе развития, а также в условиях мирового финансового кризиса. Также цель курсовой работы определяет ее основные задачи:
- изучение понятия и функционирования ипотечного кредитования в России;
- выявление преимуществ и недостатков ипотечного кредитования;
- рассмотрения проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в условиях мирового финансового кризиса.

1. Основы ипотечного кредитования.
1.1 Краткая история ипотечного кредитования.
Слово «кредит» происходит от латинского слова creditum – «ссуда», «долг». Соответственно, в кредите видят долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшему другому определенную ценность. Такая трактовка происхождения слова «кредит» вполне оправдана, поскольку кредит и кредитные отношения возникают из сделок, в которых одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) некий обладающий ценностью предмет (имущество) в обмен на обещание заемщика вернуть этот предмет или его эквивалент в будущем. В условиях рыночной экономики временно свободные денежные средства не могут лежать неподвижно. Факт частной собственности на данные ресурсы побуждает к поиску выгодного их применения. Практика использования кредитных ресурсов привела со временем к возникновению разнообразных форм кредита. Одним из таких форм является ипотечный кредит.
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). Он ввел порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность, а также ее движимую часть сурово карались. В 594 году до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:
- отменяет поземельные налоги;
- вводит свободу завещания.
Имущество уже не обязательно переходило наследникам рода. Теперь каждый получал право расставаться с собственностью и распоряжаться ей на свое усмотрение. Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека. На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Современное понятие ипотеки возникло, конечно, не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны. В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды, а вот особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. – сделка на доверии или доверительная сделка). Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. – неформальный залог) – защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передаче земель арендаторам, приведший к возникновению классического института ипотеки, который проходил свои этапы и свою эволюцию. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надёжность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.



1.2 Сущность и понятие ипотечного кредитования.
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. То есть, это кредит под залог недвижимого имущества, который представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека часто является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
1. Ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
2. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость (земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения).
3. Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальном документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
5. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества. А ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживании ипотечных кредитов
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка квартиры в кредит. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом пути может помочь ипотечный брокер.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком. Кредит является «погашенным» полностью, когда на счет кредитора зачислена полностью сумма кредита и проценты. Так как суммы ипотечных кредитов довольно велики, и сам проект является долгосрочным, то кредит погашается частями. Погашать кредит можно несколькими способами, чтобы банк и заемщик могли выбрать наиболее оптимальный вариант погашения. Заемщику также необходимо помнить о том, что существуют возможности сократить затраты и на этапе погашения кредита: возможно погасить кредит досрочно или воспользоваться перекредитованием (это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. Воспользовавшись перекредитованием, заемщик может значительно сократить переплату по приобретаемому жилью).

Продолжение работы в архиве